关于一个有价值的经纪人你应该知道什么
经纪人对价值的看法和评估有什么区别?
经纪人价值意见(BOV)和评估都使用相同的方法来确定财产的价值, 然而, 有一些关键的区别.
首先，评估是由国家许可的第三方进行的，并且是收费的. 具体来说，就商业地产而言，成本可能很大. 经常, BOV的成本很低，甚至没有成本, 许多经纪人提供这项服务，作为一种赚取物业代表的手段. 有具体的指导方针规定了BOV可以或不可以使用的用途.
BOV和评估之间的另一个关键区别在于提供的细节. BOV分析的深度有所不同, 但大多数人考虑的是房产条件, 大小, 位置, 年龄, 租户数据, 以及物理结构/性质的许多其他属性. 评估往往包括外部因素, 包括地区人口统计, 地形, 排水及土壤状况, 以及洪水和环境危害. 这并不是说对BOV的分析不全面. 执行这些意见的经纪人擅长市场研究和分析. 然而，关于评估中必须包括的细节的指导方针更为严格.
确定价值的三种方法
提供经纪人价值意见有三种方法, 收入法, 重置成本法, 和销售比较或直接比较的方法. 所使用的方法取决于财产类型和在公开市场上发生类似类型财产交易的频率.
价值的收益法是通过物业的创收能力来估计的. 运用预期原则, 这种方法通过评估物业的收入和支出来确定租赁率, 该物业在一段时间内预期产生的收入是多少. 这种方法最常用于投资性或创收性房产.
重置成本法是通过计算新建成本来确定的, 考虑到, 税, 建设, 土地及其他相关费用, 然后根据年龄对价值进行贬值, 或可能影响价值的功能或经济条件. 此方法用于唯一或不存在可比销售的属性.
最常见的方法, 销售补偿方法, 评估最近出售的类似房产, 基于相关, 市场衍生的比较因素. 这种价值取向是以替代原则为基础的, 本质上说，财产的价值可以由潜在买家愿意支付的价格来决定，以获得同样可取的替代财产. 然而, 因为没有两个属性是相同的, 然后在确定价值时进行调整，以考虑可能影响价值的其他考虑因素.
影响价值的其他考虑因素
除了财产本身的物理属性外，还有许多因素会影响财产的价值. 例如, 靠近混合用途开发项目的房产价值更高，因为它是一个提供许多便利设施的步行区域, 即使当财产的物理属性是可比的.
另外, 房产是单独出售还是作为投资组合官方直营bbin，也会对价值产生影响. 作为投资组合出售的房产通常比单独出售的房产收益要少——除非确定按组合有特定的价值, 比如支持更大的发展.
价值还受到供需关系的影响. 与subject属性相似的可用属性越少, 价格越有可能越高.
其他考虑因素包括建筑物的年龄和该地区的可取性.
我怎么知道我是需要经纪人的估价意见还是估价?
当有出售的愿望时，通常会征求经纪人的价值意见. 然而, 获得BOV可以为业主提供有价值的市场洞察，从而为商业决策提供信息. 例如，bov有时需要通知董事会或投资者. 评估可能需要融资和税收的目的.
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